Партнерский договор риэлтору ип с застройщиком

Партнерский договор риэлтору ип с застройщиком

Партнерский договор риэлтору ип с застройщиком

ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом недвижимости этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара( квартиры ) либо расторжения договора купли — продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Например, риэлтор подбирает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (который отказался от приватизации данной квартиры . лицо временно выписанное в места лишения свободы, воинскую часть, отказник от наследства). Риэлтор должен спросить(письменно) согласие клиента на покупку такой квартиры .

Как риэлтор может сотрудничать с застройщиком

Важно Гость 0 — 25.08.2014 — 23:40 Дочь (совершеннолетняя) решила попробовать себя в роли риелтора. Говорит, что ее подруга так работает.

Подруга якобы открыла ИП, поназаключала договоров с застройщиками на тему : она находит на их квартиры покупателя, приводит к ним, и если между покупателем и застройщиками происходит сделка, то подруге застройщик платит деньги (например, 10 000 руб).Скажите, такая схема существует ? Минусы какие? А то за дочь страшно как то.

Вдруг откроет это ИП и вляпается. Уверяет меня, что подруга имеет в месяц не менее 50 000 р. aracl 1 — 26.08.2014 — 08:14 Существует!платят от 1-3 тысячи рублей за квадрат.условия по трешкам, более выгодные.

Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир

Оптимальной считается схема «коэксклюзива» —2-3 агентства, которые можно без труда контролировать. Есть смысл пойти на издержки, чтобы расширить клиентскую базу и дополнительно рекламировать продукт.

Хотя застройщик легко компенсирует комиссию, незначительно повышая цену за 1 кв. м. Кроме того, на рынке недвижимости существует понятие «покупки лояльности».
В первую очередь оно характерно для элитного сегмента, но отчасти справедливо для всей сферы.

Несмотря на непопулярность риэлторов и предубеждение многих клиентов, что прямая покупка у застройщика обойдется дешевле сделки с участием посредника, агенты по недвижимости все же остаются связующим звеном между покупателями и строительными компаниями.

В частности, они формируют у людей, далеких от рынка недвижимости, отношение к определенным объектам.

Риэлторский договор

Могут и кинуть застройщики и покупатели Агента (мы же в России!)пусть идет и работает, все лучше чем продавцом в магазин Гость 2 — 26.08.

2014 — 16:19 Открыть ИП не сложно, но не стоит забывать что вести Ип в соответствии с законом в сфере недвижимости это и отчетность в росфинмониторинг,и работа с персонализацией данных, и бухгалтерия,и налоговая и еще очень много бюрократии, которая в обязательном порядке должна присутствовать, дабы не попасть в неприятную ситуацию.

Наверное если бы это было так просто, все бы только таким образом и работали, по открывали бы ИП и зарабатывали деньги на застройщиках.Не стоит забывать и о рекламе, и о поиске клиентов, как дочка планирует это делать? Объявления в Авито это капля в море при сегодняшней конкуренции и «гигантах» на рынке.

Агентский договор

The difference between the amount collected from the Buyer and the Service Provider’s remuneration (commission) must be transferred to the Customer within 3 (three) business days from the moment such demand has been made by the Customer.

The amount of the remuneration of the Service provider is specified in article 6 of the present Agreement. 3. Rights and Obligations of the Service Provider 3.1 The Service Provider shall duly discharge undertaken obligations precisely under the terms of this Contract. 3.

2 The Service Provider shall search for Buyers, submit to the Customer all information and all documents concerning a potential Buyer. 3.

3 The Service Provider shall organize and carry on negotiations with potential Buyers in the interests of the Customer concerning realization of Immovable Property; the Customer is eligible to take part in these negotiations.

Договор между риелтором и застройщиком

Внимание Или снять тревожность потенциального покупателя в вопросе оформления документации: все показать и разъяснить, чтобы клиент мог принять решение без лишних тревог. Покупатели новостроек покупают комфорт.

Будущая жизнь в новом доме представляется комфортной, но как сейчас дать его почувствовать? Можно усилить сервис, сделать более уютной атмосферу в офисе продаж, обеспечить будущего жильца возможностью «увидеть» будущее жилье в буклете или в виде макета.

Многие крупные Компании делают это для визуализации своего предложения, и это прекрасно помогает покупателю принимать решение. Комфорт – это то, что может помочь риэлтору в реализации вторичного жилья покупателя в ситуации, когда он меняет свое старое жилье на новостройку.

Еще одна ситуация, где риэлтор может предложить клиенту комфорт — помощь в получении ипотечного кредитования, в сборе необходимых документов.

Заказчику

Те, у кого есть возможность подождать окончания строительства и сдачи дома, живя с родителями или на съемном жилье, так и делают. Ещё в этой же потребности «экономия» находятся инвесторы, которые покупают квартиры с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду.

Я часто наблюдаю, как некоторые рекламщики пытаются привлечь внимание покупателей фразами типа «сумасшедшие скидки» — это серьезная ошибка. Ассоциативно слово «сумасшедшие» вызывает тревогу и провоцирует чувство опасности.


Вы бы хотели принять решение ценою в 3-4-5-6 миллионов рублей в таком состоянии? Эти приемы хороши в других продажах.

— Какие еще есть отличия работы риэлтора с «первичкой»? Что нужно учитывать? — Вторичный рынок на 90% состоит из длинных «цепочек», когда одна сделка связана еще с несколькими.

Договоры с застройщиком: советы профессионалов

ГК РФ… «данный товар(услуга) является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что агентство недвижимости обязано оказывать риэлторские услуги каждому, кто к ней обратится.

Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо» . Основными потребителями риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту — физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в последней редакции. Перечислим эти права: Агентство недвижимости должно представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту агентства весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из его (клиента) требований.

Агентство по недвижимости априори не может обладать той полнотой информации и гибкостью во взаимодействии с покупателем, которая есть у застройщика. Это существенно ограничивает возможность индивидуальных ценовых уступок для клиента: единственное, чем располагают риэлторы — общий пакет акций и бонусов для конкретного ЖК.

Совместное предприятие застройщика и риэлтора Не так давно на рынке появилась новая форма сотрудничества застройщиков и агентств по недвижимости – совместное предприятие. Автором этой бизнес-модели стала компания «Метриум Групп».

Договор – Договор Купли- Продажи между Заказчиком и Покупателем Недвижимого Имущества, а также любые иные договоры, на основании которых происходит переход права собственности на Недвижимое имущество . 1. Предмет Договора 1.1.

Предметом настоящего Договора является возмездное оказание услуг Исполнителем по привлечению Покупателей на Недвижимое имущество в порядке и на условиях предусмотренных настоящим договором. 1.2. Цена Недвижимого Имущества и порядок расчетов определяется между Заказчиком и Покупателями самостоятельно. 2. Права и обязанности Заказчика 2.1.

Заказчик обязуется предоставить возможность осуществления показов Недвижимого Имущества потенциальным Покупателям. 2.2.

Все изменения и дополнения к настоящему Договору совершаются по обоюдному согласию сторон и исключительно в виде единого письменного документа – Дополнительного соглашения, которое после подписания его полномочными представителями сторон становится неотъемлемой частью настоящего Договора. 10.4. Настоящий Договор составлен при полном понимании Сторонами его условий и терминологии на русском и английском языках в двух оригинальных экземплярах (по одному экземпляру для каждой из Сторон), которые имеют одинаковую юридическую силу.

В случае различного толкования русской и английской частей Договора, применяются положения, изложенные на русском языке. Приложение № 1 составляют неотъемлемую часть Договора.

11.
Closing Terms 10.1 All matters which are not regulated by this Contract should be resolved according to Russian Federation legislation in force. 10.2 The Parties have the right to send notification letters by fax or by e-mail with further provision of the scripts. 10.

3 All alterations and amendments hereto shall be made by mutual agreement between the Parties and only in a form of a single written document – an Additional Agreement which becomes an integral part of this Contract after its signing by the authorized Parties` representatives. 10.

4 The terms and definitions of this Contract are fully understood by the Parties. This Contract is drawn up in Russian and English languages in two original copies (one copies for each Party) having equal legal effect.

In case if the Russian part and the English part of this Contract are explained in different ways, the Russian part is used.

Источник: https://advokat-zulfigarov.ru/partnerskij-dogovor-rieltoru-ip-s-zastrojshhikom/

Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир

Партнерский договор риэлтору ип с застройщиком

Г. [место заключения договора][число, месяц, год]
[Наименование организации-застройщика], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Принципал”, с одной стороны, и [наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Агент”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Агент за вознаграждение обязуется от имени, по поручению и за счет Принципала совершать юридические и иные действия, связанные с осуществлением поиска и привлечением потенциального покупателя, именуемый в дальнейшем Покупатель, для продажи квартир в построенном жилом доме Принципала, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее – Агентская деятельность).

1.2. Продажа квартиры в собственность Покупателя осуществляется по ценам Принципала путем заключения договора купли-продажи между Принципалом и Покупателем, найденным Агентом.

1.3. [Указать коммерческие и иные требования и характеру Агентской деятельности].

1.4. Права и обязанности по действиям, выполняемым Агентом в соответствии с п. 1.1. настоящего договора, возникают непосредственно у Принципала.

1.5. Территорией деятельности Агента в рамках настоящего договора является [вписать нужное].

2. Права и обязанности сторон договора

2.1. Принципал обязуется:

2.1.1. Предоставить Агенту полную информацию об объектах недвижимости Принципала в виде фотографий и текстового описания на каждый объект.

2.1.2. Предоставить Агенту информацию о самом Принципале для предоставления ее Покупателям.

2.1.3. Информировать Агента обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение настоящего договора.

2.1.4. Предоставить Агенту на весь срок действия настоящего договора право осуществлять маркетинговые и организационные мероприятия, связанные с поиском потенциального Покупателя.

2.1.5. Обеспечить Агента всей необходимой информацией, имуществом и документами для осуществления Агентской деятельности.

2.1.6. Обеспечить Агента денежными средствами для осуществления Агентской деятельности, а именно: производить возмещение произведенных Агентом расходов, связанных с исполнением настоящего договора.

2.1.7. Выплачивать Агенту вознаграждение за осуществление Агентской деятельности.

2.1.8. Принять от Агента отчет о проделанной работе, приложенные к нему документы и все исполненное им в рамках поручения по настоящему договору.

2.1.9. Сообщать Агенту об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение [значение] дней после его представления.

2.1.10. Не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в настоящем договоре территории.

2.2. Принципал имеет право:

2.2.1. Осуществлять контроль над деятельностью Агента в части выполнения поручения.

2.2.2. Давать Агенту дополнительные указания, касающиеся выполнения поручения по настоящему договору.

2.2.3. Получать информацию о ходе исполнения Агентом настоящего договора.

2.3. Агент обязуется:

2.3.1. Осуществлять Агентскую деятельность добросовестно, с максимальной выгодой для Принципала.

2.3.2. Проводить необходимые мероприятия с целью поиска Покупателей, способствовать заключению договоров и соглашений между Принципалом и Покупателями, направленных на приобретение объектов недвижимости Принципала.

2.3.3. Осуществлять рекламу с целью поиска потенциальных Покупателей на приобретение объектов недвижимости Принципала, при этом Агент самостоятельно выбирает источник рекламных публикаций и определяет порядок и периодичность их выхода.

2.3.4. Вести переговоры с Покупателями от имени Принципала.

2.3.5. Своевременно предоставлять Покупателю сведения о Принципале и об объектах недвижимости Принципала.

2.3.6. Организовывать просмотры объектов недвижимости.

2.3.7. В случае недостаточности сведений или неполноты предоставленных документов, а также в случае обнаружения несоответствия сведений, содержащихся в документах, действительным характеристикам недвижимости, не позднее [значение] часов в письменном виде сообщить об этом Принципалу.

2.3.8. Выполнять указания Принципала, касающиеся осуществления Агентской деятельности, если эти указания не противоречат требованиям закона.

2.3.9. Представлять Принципалу по его требованию всю информацию о ходе исполнения поручения по настоящему договору.

2.3.10. Представлять Принципалу отчет о проделанной по настоящему договору работе.

Источник: http://love-credit.ru/content/agentskiy-dogovor-s-zastroyshchikom-o-kuple-prodazhe-kvartir

Риэлтор – индивидуальный предприниматель.- Почему риэлтору надо стать ИП

Партнерский договор риэлтору ип с застройщиком

Почему именно этой теме я уделяю внимание? Потому что во-первых, зарплата в конвертах – это хорошо до определенного момента, пока вдруг не возникает ситуация когда ты понимаешь всю невыгодность своего нелегального положения.

  Особенно не до конца эту проблему понимают начинающие риэлторы.В случае каких-либо неприятностей с клиентами суд никогда не будет на стороне человека, имеющего нелегальный доход и уклоняющегося от налогов.

Рекомендую прочитать статью по этой теме Частный персональный риэлтор.


Отрицательные стороны нетрудоустроенных агентов:

1.    Нет трудоустройства -нет стажа,2.    Нет профессионального статуса (посредник, черный маклер)3.    Нет белого дохода – нет возможности брать кредиты, ипотеки4.

    Нет возможности объяснить в налоговой инспекции откуда ты взял деньги на приобретение автомобиля, дачи, квартиры и др.

5.

    Нет возможности у Агента доказать законным путем перед судом право на свое комиссионное вознаграждение в случае, если вам недоплатили или вообще не заплатили по сделке, в общем «кинули».

6.    Только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель имеет право  заключать и подписывать договора с клиентами.

Учитывая все эти отрицательные стороны, я рекомендую  рядовым риэлторам стать индивидуальным предпринимателем ИП.

Риэлтор – индивидуальный предприниматель, это легальность вашей деятельности

Именно статус индивидуального предпринимателя позволяет цивилизованно и грамотно осуществлять свою профессиональную деятельность в соответствии с существующим Российским законодательством. То есть работать легально на рынке недвижимости.

Потери ИП – это 6% налогов от суммы вашей прибыли, то есть от суммы комиссионных проведенных вами по «белой» схеме.

На самом деле, если бы вы работали по найму с вашей зарплаты высчитывали бы 13% подоходного налога.

Более подробно, с учетом современных условий работы, в том числе и с кассовымии аппаратами я рассказываю в своем вебинаре “Риэлтор-индивидуальный предприниматель.Нужно ли это риэлтору?”

Ответственность индивидуального предпринимателя озвучена в статье 24 ГКРФ «Имущественная ответственность гражданина»

«Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание»

П.1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает перечень имущества, на которое не может быть наложено взыскание, я не буду его повторять, но последнее жилье, одежду и питание у вас не отнимут это точно. Господин Мавроди до сих пор владеет шикарной квартирой в центре Москвы так как это его единственное установленное жилье.

Все частные нотариусы ИП, а много вы знаете нотариусов, которые лишились всего своего имущества из-за  недобросовестного исполнения своих обязанностей? А ведь они заверяют по несколько сделок в день. Уверена – не знаете, и я не знаю.

А почему? ДА потому что они стараются так выполнить работу, максимально потребовать все документы по сделке, иногда даже перестраховываются, чтобы никто и никогда не доказал, что сделка неправомочна по их вине. Причины могут быть разные в судебных сделках – ущемление прав ребенка, неучтенный наследник, обойденный супруг, обман стариков и много других причин, но практически никогда – по вине нотариуса.

Главный принцип – не нарушать законы, работать честно,открыто,прозрачно!

Кто и что мешает нам риэлторам – индивидуальным предпринимателям работать по таким же принципам? Здесь уместно напомнить об обязанностях риэлтора об этом статья Обязанности риэлтора


Принципы:

1.    Работать честно , открыто, прозрачно2.    Добросовестно относиться к своим обязанностям3.    Круг обязанностей четко и ясно обозначать в Договоре на оказание риэлторских услуг4.    Отчитываться перед клиентом о проделанной работе, согласно перечня услуг, в Договоре.5.

    Потому как никто не может знать до конца всех обстоятельств, даже нотариус

6.    Ответственность за принятие каких-либо нестандартных решений по сделке должен нести лично клиент, например, решил купить участок по условному кадастру без межевания.

Агент должен проинформировать клиента о последствиях такого решения и провести сделку, но перед этим клиент должен подписать Дополнительное Соглашение к Договору с агентом , что он приобретает объект недвижимости на таких условиях и претензий к Риэлтору иметь не будет по этому поводу.

Можно прочитать статью Виды договоров для работы риэлторов

Резюме: не нарушай законы , моральные в том числе и ответственность вам не страшна.

Крупным агентствам выгодно представлять работу частных риэлторов в черном свете, ведь это их конкуренты. Якобы частник ни за что не отвечает, не имеет технических возможностей, не имеет юридической поддержки и так далее.

Все это не соответствует действительности, ведь  кто уходит в частники- агенты или менеджеры,  отработавшие много лет в Агентствах и выросшие из штанишек вечных девочек или мальчиков на побегушках у своего руководства.

На самом деле, если случаются какие-либо неприятности по сделкам, агентство, как правило умывает руки, так в основном, у них составлены договора. Все частники работают в тесном контакте с юристами и другими специалистами.


Как стать индивидуальным предпринимателем?

1.    Получить ИНН в ФНС (федеральная налоговая служба)2.    Получить Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. (там же)3.    Получить выписку из ФНС с реквизитами (ОКПО, ОКВЭД,ОГРН, ОКАТО)4.    Изготовить печать5.    Встать на учет в Пенсионном фонде

6.    Получить Уведомление о постановке на учет в ПФР

Обязанности ИП.

1.    Отчитываться в ФНС сдавая декларацию о доходах один раз в год до 30 апреля.Оплачивать налоги с прибыли необходимо в конце каждого квартала. Риэлтору-индивидуальному предпринимателю об отчетности.

Первые три года не проверяют, за исключением случаев, по жалобе клиентов. У себя риэлтор хранит архив по сделкам за которые отчитался в налоговой инспекции.1.1 Договор +приложения1.2 Акты выполненных работ1.3 Копии расписок на денежные средства

1.

4 Приходные ордера или кассовые чеки

Эти документы предъявляются только по требованию проверяющих органов.

2.    Отчитываться в Пенсионном фонде с 01.01.2012 года не нужно! Об этом изменения в законе:

1.3. Самозанятые плательщики не должны подавать расчет по взносам

Источник: http://realtscool.com/uslugi_rieltora/468-riyeltor-individualnyj-predprinimatel.html

Как риэлтору работать с новостройками и застройщиками

Партнерский договор риэлтору ип с застройщиком

Как риэлтору работать с застройщиками, способы выхода на девелоперов, правила сотрудничества на первичном рынке, особенности формирования размера комиссионных, плюсы и минусы.

Риэлтор может получать комиссию не только при работе на вторичном рынке недвижимости и занимаясь арендой жилья. Есть еще один довольно интересный сегмент — первичный рынок. Интерес, конечно, кроется в вознаграждении.

Узнайте, насколько трудно и выгодно работать риэлтором

Как работают риэлторы с застройщиками

Эффективное сотрудничество риэлторов и девелоперов основано на:

  • взаимной договоренности о единой цене объекта недвижимости;
  • порядок брони на покупаемую квартиру;
  • оперативный объмен поступающей информацией с той и другой стороны;
  • использование базы покупателей агентства на ранней стадии строительства.

Мы разберем причины, по которым застройщику выгодно сотрудничать с риэлторами, а вы примените их для самостоятельного отбора девелоперов и при общении с ними, чтобы наладить тесное взаимодействие.

Когда застройщик открыт к сотрудничеству с риэлтором:

  • в моменты, когда девелоперу экономически выгодно не раздувать свой штат сотрудников, а воспользоваться опытными в продажах недвижимости риэлторскими компаниями. Конечно, основа такого решения экономическая составляющая, которая равна примерно 1-2%, которыми согласен поделиться застройщик. Однако, это не конечная цифра, размер комиссии риэлтора может повышаться, компенсируясь небольшим поднятием цены за квадратный метр жилья.
  • Вторая причина, которая способствует взаимодействию — профессионализм риэлтора, а точнее его навыки по маркетингу, рекламе и ведению переговоров с потенциальными покупателями. Т.е. девелоперу нет необходимости ломать голову в поисках квалифицированных кадров или самому их обучать. Риэлторские компании предоставляют своих опытных сотрудников, что с лихвой перекрывает потребности.
  • Риэлторы так или иначе формируют мнения на рынке, как его участники. Поэтому застройщики, которые не сотрудничают с маклерами могут получить отрицательные отзывы от посредников только потому, что риэлтор никогда не поведет покупателя на объект, с которого он не получает комиссию. Более того, выявит риски покупки на таком объекте и расскажет о них покупателю, плюс добавит от себя нелестный отзыв. Девелоперы знают об этом, что заставляет их принимать нужные для маклеров решения.

На чем риэлторы теряют клиентов при работе с девелоперами? На входящих звонках от потенциальных покупателей:

  • вялотекущая беседа, без «огонька», т.е. без интереса к клиенту, хотя каждый доведенный до сделки покупатель это от 100 тыс рублей комиссии;
  • не отработанные навыки выявления потребностей клиента, отсюда неумение помочь ему;
  • отсутствие навыков делового общения и ведения переговоров для назначения встреч и показов.

Плюсы и минусы взаимодействия риэлтора и застройщика

Из минусов:
Девелопер, гонясь за скоростью реализации объектов может работать с несколькими агентствами недвижимости.

И хотя квартиры распределяются строго между риэлторскими компаниями, возникает конкуренция.

А так же при распределении объектов для продажи могут достаться менее ликвидные к продаже квартиры (на первых или последних этажах, на теневой стороне или выходящие на автострады и т.д.).

«Любовь» застройщика к риэлторам довольно скоротечна. Больше всего в посредниках девелопер нуждается на стадии «котлована», когда критически необходимо собрать средства для продолжения строительства на деньги дольщиков.

Здесь как раз кстати приходится клиентская база риэлторской компании.

Однако, по мере возведения объекта, когда уже можно показать покупателю почти готовые к заселению квартиры, нужда в маклерах постепенно сходит на нет и застройщик старается своими силами реализовать недопроданные объекты.

Застройщики по праву считают себя обделенными, когда рекламируя продаваемые квартиры в новостройке риэлтор не указывает бренд застройщика, название проекта и т.д. Вам полезно это знать, для работы с возражениями девелопера перед началом сотрудничества.

Хитрые застройщики зачастую выделяют риэлторам квартиры с низкой ликвидностью, которые не так-то просто продать. Это приводит к тому, что риэлторы тратят время впустую, нагоняя покупателей на жилой комплекс в надежде получить комиссию, а покупатели выбирают квартиры, которые реализует застройщик напрямую. В итоге маклер остается без заработка.

Гибкость в ценовой политике — конек застройщика и риэлтор не может им обладать, потому что получает четкий прайс на реализацию жилья, поэтому не может торговаться, что опять же уменьшает количество сделок через посредников. Агентства все же находят способы предложить свои бонусы в виде пониженной ставки по ипотеке от банка-партнера и выгодные пакетиы от страховых компаний и т.д.

Как риэлтору работать с новостройками

В нынешних реалиях риэлтор, работая с новостройками по схеме 90-х годов значительно снижает вероятность успешного сотрудничества с застройщиками и на то есть веские причины.

Риэлтор, предлагая застройщику схему продаж, применяемую на вторичном рынке становится невыгодным лишним звеном для девелопера.

О чем речь? О применяемых схемах на вторичке:

  • 3% от стоимости продаж;
  • надбавленная стоимость (повышение цены квартиры на размер комиссии риэлтора;

Но и это еще не все. Застройщик имеет мало желания работать с риэлтором, потому что помимо выплаты комиссии за каждый проданный объект ему приходится выполнять основные бизнес-процессы за свой счет. В них входит:

  • реклама жилого комплекса, продвижение, маркетинг;
  • постпродажные мероприятия;
  • регистрации перехода права;
  • сверки, подписание актов приема-передачи.

Что делает риэлтор для застройщика:

  • презентация и показы реализуемых квартир;
  • предоставление базы покупателей (объем зависит от размера агентства);
  • согласование условия оформления документов.

К тому же покупатели квартир в новостройках прекрасно осведомлены, что риэлтор, работающий на застройщика не будет соблюдать их интересы, т.к. для посредника комиссия стоит на первом месте, интересы покупателя на втором.

Логично предоставить, что вариант решения для маклера есть и в этом случае!

Как правильно риэлтору работать с новостройками:

  • перестать работать по старым и невыгодным для девелопера схемам;
  • досконально изучить не только ФЗ-214 о долевом строительстве, но и сопутствующую правовую базу и уметь применять ее;
  • изучить то, что досконально знает сам застройщик — схемы, этапы и механизмы строительства и рынка застройщиков.

До сих пор работающей схемой остается работа от покупателя, т.е. по подбору квартиры. И только в том случае, если вы добьетесь лучших условия для своего клиента при покупке квартиры в новостройке:

  • ликвидная квартира;
  • выгодная цена со скидкой от застройщика;
  • невысокий ипотечный процент;
  • оптимизируете дополнительные расходы (сэкономите деньги, из которых и получите гонорар);
  • обеспечите при этом минимальные риски потери жилья;
  • повысите комфортность процесса, снизив нервотрепку при покупке и оформлении.

Т.е. заказчик услуги подбора получит выгоду (сэкономит) и поделится с вами — только так.

Как риэлтору выйти на застройщика

Девелоперы не так открыты к сотрудничеству, как хочется, т.к. искренне уверенны, что их отдел продаж (часто состоящий из одного-двух менеджеров) вполне справится с реализацией построенного жилья самостоятельно.

Этому глубокому убеждению способствует сохраняющийся дефицит жилья на рынке недвижимости страны и успешное взаимодействие застройщиков с кредитными организациями в плоскости ипотечного кредитования.

Риэлтору проще выйти на застройщика, который испытывает сложности в реализации объектов. Давайте перечислим признаки таких организаций списком.

С кем из девелоперов сотрудничать риэлтору

  • небольшой отдел продаж, 1-2 сотрудника и большое количество построенных, либо находящихся на стадии сдачи жилых комплексов;
  • девелоперы, готовые идти на сотрудничество с посредниками ради увеличения оборота по продаже первичного жилья;
  • условия кризиса, когда предложение превышает спрос на всем рынке недвижимости страны и это лучшее время для знакомства и создания крепких отношений с пролонгацией на период, когда кризис минует;
  • когда возникает конкуренция между застройщиками по реализации квартир в жилых комплексах, возведенных в одном районе в большом количестве;
  • застройщик без негативной истории по сдаче объектов строительства и без обманутых дольщиков;небольшая закредитованность;
  • не всегда там, где больше комиссия от застройщика, есть выгодный вариант для вашего покупателя, но это уже на откуп совести посредника.

С кем из застройщиков риэлтору лучше не сотрудничать:

  • девелопер, имеющий большой штат сотрудников и свой маркетинговый отдел;
  • маленькие строительные организации, занимающиеся «штучным» строительством;
  • застройщики с «подмоченной» репутацией.

Как частному риэлтору сотрудничать с застройщиком

Частный риэлтор не обладает той базой покупателей и рекламными возможностями, которые имеются у агентства недвижимости, поэтому застройщик не заинтересован с сотрудничестве с частными маклерами. Однако, есть и исключения.

Частному риэлтору можно сотрудничать с теми застройщиками, с которыми не работают крупные или средние агентства недвижимости. А так же работать по схеме подбора квартиры (подробно описал ее выше).

С какими застройщиками сотрудничать частному риэлтору:

  • мелкие и средние застройщики, которые только вышли на рынок;
  • о которых покупатели не знают ничего;
  • девелоперов, которые не имеют еще никакой репутации;
  • строящих небольшое количество объектов;
  • которые понимают в строительстве, но не маркетинге, поиске клиентов, коммуникациях;
  • не тратят на рекламу бренда, жилого комплекса большие бюджеты;
  • с крупными застройщиками, если с покупателем заключен договор подбора.

Схема работы точно такая же, как и при работе агентства с крупными застройщиками, однако есть сложности.

Частному маклеру придется самостоятельно:

  • изучить все необходимые для успешной продажи объекта документы застройщика;
  • разработать маркетинговый план продаж;
  • разработать способы и методы общения с потенциальными покупателями с целью разъяснить, убедить и уговорить купить реализуемое жилье;
  • разработать схему рекламы, чтобы не тратить на нее большое количество денег, иначе полученная комиссия просто не покроет расходы;
  • продумать систему лояльности для покупателя (рассрочки, ипотека с пониженной ставкой и тд.);
  • выявить неоспоримые преимущества продаваемого жилья.

Основа для работы с клиентом (покупателем) остается прежней:

  • выявление потребностей;
  • поиск подходящего объекта;
  • снижение рисков;
  • экономия денежных средств.

Если услуга частным риэлтором оказана качественно, он получает не только гонорар, но и рекомендации.

Источник: https://MainSeller.ru/kak-rieltoru-rabotat-zastroyschikami.html

Как риэлтор может сотрудничать с застройщиком

Партнерский договор риэлтору ип с застройщиком

Основное поле деятельности риэлтора – вторичный рынок, где роль посредника очевидна и незаменима. Но агент по недвижимости может быть полезен и при работе с первичным жильём, причем как покупателям, так и застройщикам. В чем особенности сотрудничества с девелоперами, и как можно наладить продуктивный контакт?

Не секрет, что риэлторы часто более открыты к сотрудничеству, чем застройщики. Многие строительные компании убеждены, что успешно справятся с реализацией своих объектов самостоятельно. В целом, специалисты по недвижимости делят девелоперов на две категории:

  • Неперспективные для сотрудничества

В первую очередь, это крупные застройщики с собственными развитыми отделами продаж.

Такие компании могут позволить себе серьезный штат специалистов, которые полностью справляются с задачей по продаже строящегося жилья и не нуждаются в помощи сторонних риэлторов.

Также в эту категорию входят слишком маленькие и ненадежные девелоперы с плохой репутацией, работа с которыми слишком рискованна для агентства недвижимости.

  • Перспективные для сотрудничества

Это основная доля рынка – крупные и средние компании, готовые привлечь мощный потенциал агентств недвижимости для увеличения темпов и объема продаж. У таких застройщиков может быть собственный небольшой штат сотрудников, которые отвечают за реализацию объектов. Однако главная цель такого бизнеса состоит в ускорении процессов при экономии времени, чему способствуют сторонние риэлторы.

Интенсивность сотрудничества риэлторов и застройщиков во многом зависит от экономической ситуации. В среднем эксперты оценивают соотношение первичных объектов с продажей от застройщика и через агентство как 70/30.

Когда спрос превышает предложение, ликвидные новостройки сами по себе разлетаются как горячие пирожки, но в условиях кризиса возрастает потребность в посредниках.

Поэтому экономический спад – лучшее время для риэлторов наладить с девелоперами новые связи, которые смогут привести к долгосрочному сотрудничеству в будущем.

Разделение труда и «покупка лояльности»

Для застройщика один из главных аргументов в пользу сотрудничества с риэлтором – возможность минимизировать траты на создание собственного эффективного отдела продаж. По оценкам экспертов, разница в марже составляет 1-2%, что вполне по карману серьезным девелоперам. Отказываясь от дополнительного продвижения силами посредников, они лишь недополучат прибыль.

Также многие представители строительного бизнеса уверены, что работой по рекламе и реализации должны заниматься профессионалы, а чем больше продавцов, тем выше вероятность оперативного привлечения денег.

Поэтому строительные компании часто работают параллельно с несколькими посредниками. Оптимальной считается схема «коэксклюзива» —2-3 агентства, которые можно без труда контролировать. Есть смысл пойти на издержки, чтобы расширить клиентскую базу и дополнительно рекламировать продукт.

Хотя застройщик легко компенсирует комиссию, незначительно повышая цену за 1 кв. м.

Кроме того, на рынке недвижимости существует понятие «покупки лояльности». В первую очередь оно характерно для элитного сегмента, но отчасти справедливо для всей сферы.

Несмотря на непопулярность риэлторов и предубеждение многих клиентов, что прямая покупка у застройщика обойдется дешевле сделки с участием посредника, агенты по недвижимости все же остаются связующим звеном между покупателями и строительными компаниями.

В частности, они формируют у людей, далеких от рынка недвижимости, отношение к определенным объектам. Застройщик, который полностью игнорирует взаимодействие с риэлторами, рискует постепенно настроить против себя весь рынок.

Агент никогда не обратит внимание клиента на неизвестную ему новостройку, а на прямой вопрос о конкретном ЖК в лучшем случае пожмет плечами, а в худшем – даст нелестный отзыв.

Базовые условия для эффективного сотрудничества риэлтора и застройщика – единая ценовая политика, четкие правила бронирования объектов и оперативный обмен информацией. В агентстве недвижимости покупатель должен видеть те же цены, что и на сайте девелопера.

Максимальный объем продаж через посредников происходит на ранних стадиях реализации ЖК – это позволяет застройщику быстро оповестить широкую аудитории о новом проекте.

По мере возведения объекта строительные компании стараются как можно больше справляться своими силами.

Подводные камни сотрудничества

Несмотря на изначальную взаимную выгоду от сотрудничества, взаимодействие риэлторов и девелоперов не всегда проходит гладко.

К примеру, многие строительные компании убеждены, что мотивация и эффективность собственного отдела продаж застройщика всегда выше, чем у привлекаемых агентов.

Кроме того, при рекламе посредники в первую очередь раскручивают собственный бренд, а не имя девелопера и название проекта.

У риэлторов есть свои претензии к партнерам.

Многие специалисты небезосновательно считают, что застройщики приберегают наиболее ликвидные объекты для себя, а агентствам по недвижимости предлагают реализовывать «проблемные» квадратные метры: угловые квартиры и жильё на первых и последних этажах.

Это приводит к тому, что посредники часто выполняют роль бесплатных «загонщиков» для своих партнеров: покупатель узнает о жилом комплексе и застройщике из рекламы агентства, но сделку заключает напрямую с девелопером, а риэлтор лишается комиссии.

Кроме того, существует общая проблема раскоординированности действий. Агентство по недвижимости априори не может обладать той полнотой информации и гибкостью во взаимодействии с покупателем, которая есть у застройщика. Это существенно ограничивает возможность индивидуальных ценовых уступок для клиента: единственное, чем располагают риэлторы – общий пакет акций и бонусов для конкретного ЖК.

Совместное предприятие застройщика и риэлтора

Не так давно на рынке появилась новая форма сотрудничества застройщиков и агентств по недвижимости – совместное предприятие. Автором этой бизнес-модели стала компания «Метриум Групп». В 2012 году она создала свое первое СП с застройщиком – ООО «Новые Ватутинки», а в 2014 году появился второй проект ООО «Ривер Парк».

«Совместное предприятие представляет собой компанию, в которой мажоритарную долю имеет девелопер, а миноритарную – агентство недвижимости, – рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

– Фактически застройщик создает собственную риэлтерскую структуру, которая обслуживает только один проект. При этом все организационные вопросы ложатся на его партнера, то есть на привлеченное агентство недвижимости.

При таком раскладе покупатель приобретает квартиру у застройщика, что кажется ему более надежным. Также клиент получает полный пакет сопроводительных услуг в привычном формате, как их обычно предоставляет агент.

При этом покупатель может быть уверен, что все услуги будут выполнены – компания, которая, по сути, принадлежит девелоперу, никуда не денется».

Эксперт отмечает, что при обращении в СП покупатель получает не только дополнительные гарантии своевременной регистрации ДДУ, оформления права собственности и проч., но и может рассчитывать на различные преференции от риэлтерской компании. В их числе, к примеру, специальные условия ипотеки в банках-партнерах и различные программы лояльности.

Концепция совместного предприятия исключает разделение интересов застройщика и риэлтора. СП фактически становится головным офисом по управлению проектами застройщика, который занимается не только непосредственными продажами и оформлением сделок, но и формирует стратегию продвижения объектов, а также создает систему постпродажного обслуживания.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2036268-2015-04-15-kak-rieltor-mozhet-sotrudnichat-s-zastrojschikom/

Юрист Ходюков
Добавить комментарий