Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

Отказ от доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

21.08.2018 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь БЕСПЛАТНОЙ консультацией позвонив по телефонам: или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п.

с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода

  1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
  2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
  3. Для правильного определения расходов, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
    • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
    • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
    • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
  4. Расчет чистой прибыли, получаемой в случае продажи объекта.
  5. Расчет ставки дисконтирования.
  1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
  2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
  3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

От использования доходного подхода при оценке

Данный подход включает два метода оценки: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации предполагает расчет рыночной стоимости на основе капитализации постоянных доходов, поступающих через равные промежутки времени.

Оценка методом дисконтированных денежных потоков основывается на расчете текущей стоимости будущих денежных потоков, поступающих неравными суммами.

Рекомендуем прочесть:  Переехать из россии жить в испанию

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику.

Что это такое — доходный подход в оценке объектов недвижимости, когда используют этот метод, а когда нужен отказ от его применения

Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения.

  1. Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
  2. Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
  3. Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.

Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом

Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик. Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.

  • Анализируются потенциальные преимущества, допускающие приобретение прибыли от здания, помещения или земельного участка.
  • Рассчитывается действительный валовой доход.
  • Суммируются затраты на возведение и эксплуатационное использование объекта и резервные возможности прибыли и убытков.
  • Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь БЕСПЛАТНОЙ консультацией позвонив по телефонам: или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

  • Определяется объём чистого операционного дохода от продажи или при приобретении, в зависимости от целей оценки.
  • Предусмотренные доходы трансформируются в сумму предполагаемой оценки.
  • Полученная в результате проведённых вычислений сумма, ориентированная на ожидаемую прибыль, переводится в прямую капитализацию или капитализацию по нормативной отдаче (метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости).
  • Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

    Основные этапы применения метода: — позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования; — анализ рынка; — факторный анализ; — выбор аналогов; — расчет стоимости.

    Метод капитализации доходов[править | править вики-текст] Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость C = N O I / R k > где C — стоимость объекта недвижимости (ден.

    ед) N O I — Чистый операционный доход или ЧОД (англ.

    Согласно п.10 правил ОСГО , оплата услуг эксперта-техника (экспертной организации), а также возмещение иных расходов, понесеных им в связи с проведением экспертизы, производятся в соответствии с заключенным договором.

    Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависить от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст.
    16 закона об оценочной деятельности). 5. Справочно-информационные материалы и программные продукты, используемые при экспертизе и оценке АМТС. 1.

    Сборники цен на отечественные и импортные автотранспортные средства 1.1.

    Доходный подход к оценке недвижимости и бизнеса

    • имеются основания полагать, что будущие уровни финансовых потоков будут отличаться от текущих, то есть речь идет о развивающемся предприятии;
    • есть возможности для обоснованной оценки денежных потоков в будущем при использовании бизнеса или коммерческой недвижимости;
    • объект находится на стадии постройки полной или частичной;
    • предприятие является крупным многофункциональным объектом коммерческого значения.

    Оценка объекта доходным подходом при недостатке прибыли или убытка в качестве показателя инвестиционных расчетов проводится с поправкой на то, что прибыль служит бухгалтерским отчетным показателем, поэтому подвержена существенным манипуляциям в процессе работы.

    Рекомендуем прочесть:  Пенсионная книжка как получить

    Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

    Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см.

    раздел — Отчёта об оценке), учитывая, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику представляется/не представляется возможным определить величину дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка / учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение применить/отказаться от применения метод(а) капитализации земельной ренты для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

    Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

    Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости

    Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту. № докум.

    На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

    Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов.


    Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

    Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

    Доходный подход к оценке недвижимости

    Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

    Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами.

    Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

    Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

    Отказ от доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости Ссылка на основную публикацию

    Источник: http://uristrasskajet.ru/alimenty/otkaz-ot-dohodnogo-podhoda-pri-otsenke-kommercheskoj-nedvizhimosti

    Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости – Юридический справочник

    Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

    Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом 2.1 Сущность затратного подхода В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат… Определение стоимости объекта недвижимости 3.1.

    Использование затратного подхода Затратный метод основан на том… Оценка рыночной стоимости недвижимости 2.

    1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом: 1.

    Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости… Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул.

    Гороховая, д.9 1.2.1 Общая характеристика затратного подхода.

    Важно

    Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

    Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

    Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

    Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

    Наиболее приемлемый подход оценки квартиры По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

    Титова светлана семеновна

    На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

    Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов.
    Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

    Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

    11. отказ от использования затратного подхода

    В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный.

    Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

    Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п.

    Обоснование отказа от применения подхода

    Таким образом, настоящий подход к расчету стоимости подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату проведения расчета стоимости есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию (т.е.

    сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца). Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду).

    Источник: http://allelets48.ru/otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-otsenke-nedvizhimosti/

    Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости

    Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

    Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

    Репетитор оценщика

    Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

    Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

    Агентство недвижимости «Леда» регулярно проводит опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентство, о мотивах приобретения жилья.

    Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко.

    При этом подобные объекты представляют собой выведенные в нежилой фонд квартиры первых этажей жилых домов расположенных по «красной линии».

    Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым».

    Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

    Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.

    Учитывая выше приведенные аргументы и то, что по информации, полученной от Заказчика, данная квартира использовалась, и будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е.

    Если у оценщика не будет хватать информации для подстановки в формулу, то осуществление расчетов сразу становиться невозможным.

    Основания для отказа

    Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком.

    Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.

    Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится.

    Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.

    Дополнительные способы вычислений

    Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода.

    В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п.

    2.13 обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

    Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

    ; Ифунк — функциональный износ объекта недвижимости, тыс.руб.; Иэк — внешний износ объекта недвижимости, тыс.руб.

    Оцениваемая недвижимость — достаточно новое здание, поэтому величины экономического и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 2.

    Источник: http://law-uradres.ru/otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-otsenki-zdaniya-s-pereplanirooj/

    Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

    Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный.Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.

    Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

    Источник: https://oooiskra.ru/motivirovannyj-otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-raschete-kommercheskoj-nedvizhimosti

    Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

    Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

    Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный.Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам.

    Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

    По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

    Таблица 8 № п/п Наименование подхода Стоимость, руб. Весовое значение Среднее взвешенное значение 1 Сравнительный 4 472 000 1 4 472 000 руб.

    Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

    На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

    Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов.


    Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

    Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

    Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости – Правовой портал

    Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

    Репетитор оценщика сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца).

    Внимание Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду).

    Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования.

    Титова светлана семеновна

    В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки.

    Юрист Ходюков
    Добавить комментарий