Договор долевого участия до 1 июля 2018 году образец

Разъяснения Минстроя о новом законе долевого строительства от 1 июля 2018 года

Договор долевого участия до 1 июля 2018 году образец

Как уже известно, с 1 июля 2018 года вступил в силу закон о долевом строительстве, о применении новых правил заключения договора долевого участия изменен. Что введены новое понятие эскроу-счета, а также создан реестр застройщиков и фонд долевого строительства.

Какие  основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года? Будет ли отменено долевое строительство уже в 2018 году? Напомним, что полная отмена применения долевого строительства должна произойти только 1 июля 2019 года (в течение года будет переход на новые правила).

У покупателей недвижимости возникли сложности из-за новых правил долевого строительства.

Не разобравшись в законодательстве, большинство из желающих купить квадратные метры, решили, что уже с 1 июля 2018 года застройщики не могут брать у клиентов деньги за квартиры напрямую.

Какие разъяснения дал Минстрой по поводу нового закона о ДДУ, на что следует обратить внимание всем участникам рынка недвижимости при применении новых правил?

Не поняли суть поправок, которые вступили в силу этим летом, юристы, сопровождающие сделки, и сами девелоперы. Единственными, кто хорошо разобрался в хитросплетениях законодательства о долевом строительстве, оказались банки.

По словам министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, банки толкуют закон по-своему и, например, предлагают полное сопровождение застройщикам, для которых предусмотрен упрощенный порядок.

В данном случае речь идет об уже реализуемых объектах – тех, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

К таким сделкам должен применяться упрощенный вариант банковского сопровождения. Но детально, как должно работать такое сопровождение, не было разъяснено.

В итоге министерству пришлось выпустить разъяснения.

Как пояснили в Минстрое,  застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство. Иными словами,  продолжать привлекать деньги дольщиков напрямую, минуя специальные эскроу-счета.

Надо отметить, что при этом защита прав дольщиков с 1 июля 2018 года стала надежнее – за счет усиления контроля за расходами девелоперов, того самого банковского сопровождения, которое уже начали осуществлять кредитные организации.

Так, для взаиморасчета с покупателями застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства в любом объеме без каких-либо ограничений.

С принятием нового закона средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование. Данные счета застройщики обязаны открыть до 1 сентября 2018 года.

Надо учесть, что это не эскроу-счета, деньги на них не “консервируются” до момента сдачи дома в эксплуатацию. И девелопервы, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут привлекать средства граждан

Разумеется, контроль банков за счетами застройщиков позволяет кредитным организациям отклонять операции, вызвавшие сомнения. Минстрой прописал, в каких случаях это может быть сделано.

В первую очередь уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года. 

В то же время банк вправе потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств. Новые полномочия банков должны защитить деньги дольщиков от растраты или нецелевого использования.

Как отмечается в документе, застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля этого года, могут открыть счета в разных банках и в разное время.

И технический заказчик, и генподрядчик не обязаны иметь счета в том же банке. Федеральное законодательство также не ограничивает застройщика в использовании расчетных счетов, открытых до 1 июля.

Конечно, разобраться в законодательстве о долевом строительстве сложно еще и из-за того, что условия зависят от времени получения разрешения на строительство. Получившие его до 1 июля 2018 года застройщики могут привлекать средства граждан, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение.

Отметим для себя главное: полное банковское сопровождение применяется к строительным организациям, получившим разрешение до 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков они также могут привлекать.

А сам механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке только с 1 июля 2019 года.

Главное отличие полного банковского сопровождения от упрощенного в цене. Каждый последующий шаг в переходном периоде к эскроу-счетам для застройщиков на порядок дороже предыдущего.

В итоге все эти траты в конечном итоге будут заложены в стоимость жилья, поэтому так важно избежать путаницы в этом вопросе.

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче.

Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность.

Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство.

Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством.

Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство.

«Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование.

Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса.

На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются.

Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году.

Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет.

Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты.

Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится.

Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений.

На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. 

Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Выводы. Заключение по новому закону о ДДУ

  • Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.
  • Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.
  • Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.
  • После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20% материала.

Источник: https://informatio.ru/news/realty/razyasneniya_minstroya_o_novom_zakone/

Договор долевого участия в строительстве 2019: образец, риски

Договор долевого участия до 1 июля 2018 году образец

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома.

Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.

Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.

Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».

Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.

Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2019 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году ожидается переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.

При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.

Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2019 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Дду с 1 июля 2018 года: кого обманывают на этот раз?

Договор долевого участия до 1 июля 2018 году образец

Эта статья разоблачает очередной закон про ДДУ. Сколько напуганных дольщиков, сколько страшных призывов, скорее покупать квартиры, сколько двусмысленных трактовок на форумах! И вот карты раскрыты, занавес опущен.

Еще остается много мелких вопросов и технических уточнений, однако суть ясна. Если вам интересно понять смысл нововведений в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года, чтобы комфортно чувствовать себя при покупке новостройки, продолжайте читать.

Сначала PS – Благодарности

1 – От всей души благодарю и жму руку Роману Слободяну, талантливому эксперту по недвижимости, который доходчиво объяснил мне эту головоломку про отмену ДДУ.2 – Большое человеческое спасибо Оксана Бобровой, юристконсульту, кто помогла мне выудить истину в законодательном шуме про отмену ДДУ.По прежней схеме ДДУ работают во всех домах, старт продаж которых был до июля 2018 года, даже если покупать в 2019-м году.

Идея отмены ДДУ: почему хотят обмануть дольщиков?

Уже с 1 июля 2018 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.

Цель и мотивация такого закона, по версии Центробанка, якобы обезопасить дольщиков от долгостроев. Остается уточнить, по какой цене теперь будет продаваться жилье населению и будет ли зависеть цена покупки от стадии строительства.

ДДУ никуда не исчезнет, только он, вероятно, будет иначе называться. Отличие в том, что к сделке между дольщиком и застройщиком добавляется банк (трехсторонний договор), как гарант, что дом застройщик достроит.

3 стадии сделки купли-продажи по новым правилам

Схема сделки купли-продажи теперь будет такая:

1) застройщик строит дом за свои деньги или за счет средств целевого кредита определенного банка;2) покупатель покупает квартиру в строящемся доме, но средства поступают в банк на спец. эскроу-счет и замораживаются там до окончания строительства;3) после ввода дома в эксплуатацию, банк размораживает эти средства и переводит их застройщику.

По прежней схеме ДДУ работают во всех домах, старт продаж которых был до июля 2018 года, даже если покупать в 2019-м году. Например “Жили-Были”, покупается по обычному ДДУ, даже если покупка будет, например, осенью 2018-ого.

Проект ЖК “Жили-были” на ст. м. Парнас, 1300 м от метро, продажи уже стартовали

Куда исчезнет ДДУ?

С 1 июля 2018 года, все новые “стартующие” жилые комплексы должны строится по схеме “проектного финансирования”.

ДДУ никуда не исчезнет, только он, вероятно, будет иначе называться. Отличие в том, что к сделке между дольщиком и застройщиком добавляется банк (трехсторонний договор), как гарант, что дом застройщик достроит.

Неотвеченный вопрос – можно ли покупать квартиру в стройке?

В этом ворохе неясных моментов для меня сохраняются 2 вопроса:

1 – Останется ли такое понятие, как “покупка квартиры в стройке”? Или останется только покупка вторичного жилья после сдачи дома в эксплуатацию?

2 – Если понятие “купить квартиру в стройке” останется, то по какой цене будет продаваться квартира людям: по цене первички или по цене вторички?

Выводы, чтобы спать спокойно

  • То есть в цепочку строительства вклиниваются обязательным порядком банки, это приведет к удорожанию строительства (соответственно к повышению цен на строящиеся квартиры), и также, практически к несущественной разнице в стоимости квартиры на старте и на финише строительства.
  • А по документам, есть 218-ФЗ, но на данный введение “обязательного” проектного финансирования, прежде всего, для застройщиков, осуществляется по правительственной “дорожной карте”.

Что и требовалось доказать. Ничего конкретного, что может нам помешать сейчас продолжать покупать жилье в новостройке, не случается. Очередной выхлоп проекта законодателей, который добавляет бумажную волокиту и удлиняет сроки заключения сделки. Впрочем, насколько все будет хорошо или плохо, удобно / неудобно, заранее никто не скажет.

Казанский собор на Невском проспекте Санкт-Петербурга

Как отработает новый законопроект – никто не знает. Но, как показывает практика, обычно законопроекты приживаются шершавенько. 🙂 Поэтому продолжаем жить в том же ритме и покупать правильные квартиры в новостройках еще минимум 3 года. Если вам понравилась статья, обязательно ставьте лайк и подписывайтесь на этот канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5adcf936c3321b6c7c5fdf41

Долевое строительство: изменения с 2018-2019 года

Договор долевого участия до 1 июля 2018 году образец

Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.

Казалось бы удачная для всех схема по факту сделала некоторых заложниками ситуации, когда банкротились застройщики, значительно задерживались сроки сдачи домов в эксплуатацию, а также они вовсе становились брошенными на незавершенной стадии.

Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы.

И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства.

Новая часть поправок введена с 1 июля 2018 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.

Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся в него ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2018 года.

Изменения с 1 июля 2018 года

Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:

1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.

С 1 июля 2018 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.

2. Требования к строительной компании изменились.

Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:

  • наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
  • достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
  • компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
  • застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
  • имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
  • обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
  • застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.

Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.

3. Один застройщик – один расчетный счет.

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.

4. Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.

5. Сделки обязательно должны сопровождаться банком.

6. Государственный контроль сделок.

В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

7. Взносы в компенсационный фонд

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

8. Ограничен размер авансовых платежей

Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.

Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.

9. Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.

Отменят ли долевое строительство 1 июля 2019 года?

Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве приведут к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья. Поэтапный переход на другие способы привлечения средств для возведения многоквартирных домов даст возможность адаптироваться к новым условиям и застройщикам, и потребителям жилья.

Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.

Что будет вместо ДДУ

С 1 июля 2019 года планируется переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система будет включать в себя цепочку участников:

  • дольщики;
  • кредитное учреждение;
  • застройщик;
  • регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.

Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию

Переход осуществляется в два этапа:

1. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, когда застройщики заключают договора с гражданами с использованием одного из механизмов:

  • счета-эскроу;
  • государственного регулирования в соответствии со ст.23 №214-ФЗ.

2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда все договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве будут использовать механизм счетов-эскроу или спецсчетов.

Новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.

Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 1 июля 2018 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую застройщику по договору ДДУ.

Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство.

Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.

В рамках комплексного освоения территории застройщику разрешено возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям, но по каждому из них должен быть открыт свой счет в банке.

Такое регулирование финансовых отношений между дольщиками и девелоперами позволяет застраховать средства граждан от потерь при махинациях или банкротстве застройщика.

Средства поступят к нему только при условии:

  • ввода дома в эксплуатацию;
  • регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир в нем.

В случае заморозки объекта или банкротстве застройщика все средства дольщиков будут им возвращены в полном объеме.

Эскроу-счет для застройщика

В 2018 году застройщику предложено открывать эскроу-счета при заключении договоров ДДУ, но с 1 июля 2019 года это станет их обязанностью. Планируется, что такая модель сократит риски дольщиков стать обманутыми.

Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не потребуется заключать договора с гражданами – участниками долевого строительства.

Эти средства будут находиться на специальных счетах застройщика под контролем кредитного учреждения и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка.

Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн. рублей из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.

Выводы

Совокупность условий, которые применимы в рамках нового законодательства к строительству многоквартирных домов, дают возможность сделать следующие выводы:

  • договора долевого участия в строительстве больше не будут применяться, произойдет поэтапный переход на проектное финансирование;
  • ранее заключенные ДДУ будут действовать до момента исполнения по ним обязательств;
  • ожидается повышение стоимости квартир в новостройках в связи с новыми требованиями к финансированию строительства, теперь покупать по низким ценам на стадии «котлована» будет не возможно.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve/

Срочные поправки в сфере долевого строительства: что учесть застройщикам

Договор долевого участия до 1 июля 2018 году образец

Договоры страхования или поручительства, заключенные в обеспечение исполнения обязательств застройщика, считаются прекратившими действие 27 июня, если на эту дату:

  • не наступил страховой случай и не предъявлено требование о выплате страхового возмещения (об исполнении обязательств по договору поручительства) либо нет соответствующего судебного решения, вступившего в силу;
  • объект строительства не введен в эксплуатацию.

С момента прекращения обеспечительных сделок застройщик автоматически считается внесшим взнос в компенсационный фонд. Если по этим сделкам застройщик еще не успел рассчитаться, он должен продолжить их оплачивать, только теперь в адрес фонда. Если оплата не поступит, фонд уведомит Росреестр, и застройщик не сможет регистрировать ДДУ и ставить объекты на кадастровый учет.

В связи с прекращением обеспечительных сделок у застройщиков появилось несколько новых обязанностей со следующими сроками:

  • 4 июля — проинформировать дольщиков об изменении способа обеспечения исполнения обязательств;
  • 11 июля — направить контрагентам по всем договорам страхования и поручительства акты сверки;
  • 22 августа — перечислить фонду часть страховой премии (платы по договору поручительства), возвращенную страховщиком или поручителем.

Изменения для тех, кто решил достраивать объекты без счетов эскроу

Возможность достроить объект без использования счетов эскроу не будет бессрочной. Предельный срок обращения с заявлением установит правительство.

Застройщик, которому разрешили достроить объект без счетов эскроу, обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд. Только тогда он сможет заключать ДДУ. Если такой вариант застройщика не устраивает, он может перейти к использованию счетов эскроу. Предварительно нужно внести изменения в проектную декларацию и разместить их в ЕИСЖС.

Применить оба варианта сразу (часть ДДУ заключать, уплачивая взносы в фонд, а часть — через счета эскроу) в отношении одного и того же объекта строительства нельзя.

Важно: взносы нужно уплачивать не только в отношении жилых помещений, но и в отношении машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м. Размер взносов по-прежнему составляет 1,2% от цены каждого договора. Соблюдение этой обязанности проверит Росреестр при регистрации ДДУ.

Если у застройщика есть объекты, которые он достраивает без счетов эскроу, и объекты, которые он возводит с использованием таких счетов, то при заключении ДДУ с их использованием действует ряд особенностей.

Апартаменты только через ДДУ

Закон о долевом строительстве теперь распространяется на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые в МКД, как раньше. Поправка связана с необходимостью противодействовать обходу закона через продажу нежилых помещений, например апартаментов.

Запрет на привлечение денег дольщиков обходными путями

Запретили привлекать деньги дольщиков через ценные бумаги и ПИФ.

Новые сроки размещения информации в ЕИСЖС

Часть информации, например условия привлечения средств дольщиков, нужно разместить до направления на регистрацию первого ДДУ. Часть информации — в течение 3 рабочих дней с момента наступления соответствующего события (к примеру, с закрытия расчетного счета застройщика).

Фотографии строящихся объектов, а также расчет собственных средств и нормативы финансовой устойчивости по-прежнему нужно размещать ежемесячно и ежеквартально соответственно.

Изменение в требованиях ДДУ и проектной декларации

В ДДУ вместо способов обеспечения обязательств должны теперь указываться условия привлечения средств дольщиков. Обязанность включать в договор предполагаемый срок получения разрешения на строительство в окончательный текст закона не вошла.

В проектную декларацию нужно включать информацию о тех, кто входит в одну группу лиц с застройщиком.

Ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, застройщик обязан актуализировать в проектной декларации сведения о количестве заключенных договоров.

Уступку требования об уплате штрафных санкций регистрировать не нужно

Теперь точно не получится оспорить требование цессионария об уплате штрафов и неустоек по ДДУ, сославшись на то, что договор цессии не прошел госрегистрацию. Она не требуется.

Изменения в правилах о целевых займах и кредитах

Ограничения, предусмотренные для целевого займа или кредита, не действуют, если деньги дольщиков размещаются на счетах эскроу.

Застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, вправе:

  • получать целевые займы от своих учредителей (участников);
  • предоставлять целевые займы через свой расчетный счет застройщикам — дочерним обществам.

Источник: https://igc.ru/news/srochnyie-popravki-v-sfere-dol.html

Юрист Ходюков
Добавить комментарий